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Une copropriété sur huit était, avant même la crise du Covid, fragilisée par les impayés de charges. Et l'obligation de rénover les passoires thermiques risque de faire empirer la situation. Il existe pourtant des pistes d'amélioration.
Le moindre impayé de charges de copropriétés est supporté par les autres copropriétaires qui voient donc leurs charges augmenter. Comment éviter ces fameux impayés? Le collectif QualiSR composé de 7 collèges parmi lesquels des syndics, la Fédération nationale de l'immobilier, Fnaim, des organismes de défense des copropriétaires de L'Union des Syndicats de l'Immobilier, Unis..., formule 20 propositions pour proposer un accompagnement précoce dès les premiers signes de fragilité détectés.
Chaque copropriétaire doit effectivement participer au paiement des charges courantes de l'immeuble telles que le nettoyage des parties communes, l'enlèvement des ordures ménagères, le ravalement de façade. Or, une copropriété sur huit était, même avant la crise sanitaire, fragilisée par les impayés de charges, selon QualiSR. Dans la majorité des cas, on intervient une fois les impayés constatés et on procède à un redressement. L'obligation de rénover les passoires thermiques va augmenter le risque de voir le nombre de copropriétaires en difficulté croître. « Il s'agit d'anticiper une dégradation financière. C'est un enjeu de défense de la copropriété », assure Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim.
Informer les futurs acquéreurs des travaux d'envergure
Premier axe proposé: la prévention des impayés de charge en informant mieux les candidats à l'accession à la propriété du montant des charges et du plan pluriannuel des travaux mentionnant les travaux d'envergure à prévoir. L'objectif étant qu'ils ne soient pas pris au dépourvu si des rénovations ont lieu dans les cinq prochaines années. « Il est essentiel d'identifier qu'un impayé a une histoire, une source », explique Émile Hagège, directeur général de l'Association des responsables de copropriétés, l'ARC. QualiSR propose aussi de rendre obligatoire la proposition par le syndic de la mensualisation des charges. « Bien que cette pratique se déploie progressivement, elle est encore loin d'être majoritaire », selon l'association. Or, elle est souvent en prélèvement automatique et permet d'éviter les impayés liés à un oubli de l'échéance. Cette mensualisation concernerait les charges courantes et n'intégrerait pas les charges exceptionnelles et la régularisation des charges.
Un deuxième axe vise à inciter les syndics à rechercher la conciliation plutôt que de déclencher systématiquement des procédures judiciaires. Favoriser la conciliation permettrait de diminuer les frais engagés dans des contentieux. Rappelons que les procédures en justice pour cause de charges de copropriété impayées ont explosé de 29% entre 2007 et 2017, passant ainsi de 22.300 à près de 28.700, selon une étude du ministère de la Justice. L'objectif serait aussi de permettre aux syndics de signer des protocoles d'échelonnement. L'association demande d'introduire une clause pénale dans les règlements de copropriété. Cette clause permet une majoration de la somme exigible, qui prend en compte l'augmentation des charges de la copropriété générée par les impayés.
Plus d'implication des conseils syndicaux
Dernière piste: accélérer et rendre plus efficace la phase contentieuse en accroissant l'implication des conseils syndicaux, constitués de membres élus, souvent des copropriétaires, dans le suivi avec le syndic des impayés et des actions de recouvrement. Ils connaissent en effet leurs voisins et savent si les impayés sont temporaires et imputables à un accident de la vie comme un divorce ou si ce sont des personnes de mauvaise foi, qui n'ont pas l'intention de payer. QualiSR souhaite enfin raccourcir les délais de procédures devant les tribunaux et les cours d'appel. Il faut souvent 3 à 4 ans pour obtenir le recouvrement des sommes selon l'association.
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